SOHO中国遭降级今年销售目标被高盛腰斩

2019年05月15日 来源:

SOHO中国遭降级 今年销售目标被高盛腰斩

地产调控之下,SOHO中国正不断遭遇打折:SOHO中国2011年公司合约销售额仅109亿元,远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。致使2007年上市后每年销售额同比增长率至少77%的高速发展戛然而止。而2012年230亿元销售目标刚出,就遭遇高盛与瑞银的 冷水。两家公司预测的SOHO中国今年销售额分别仅117亿元与166亿元,瑞银甚至将SOHO中国股票由之前的买入下调至中性,高盛维持中性评级。 年度销售目标遭泼冷水 2月8日,在SOHO中国举行的公司会议上,SOHO中国董事长潘石屹对外宣布,2012年SOHO中国年度销售目标为230亿元,这就意味着,较去年109亿元的实际销售额,需同比增长约111%。出乎意料的是,该年度销售目标随即便接连遭遇两家国际知名研究机构的劈头棒喝。 2月9日,高盛发表的一份研究报告对此大泼冷水:高盛预计SOHO中国2012年的销售额为117亿元,此数据仅为SOHO中国自设年度销售目标的一半。 SOHO中国公司官的资料显示,目前SOHO中国在售的项目包括北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光华路SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO以及上海的SOHO中山广场等7个项目,其中望京SOHO是绝对销售主角。 高盛对SOHO中国2012年销售额的预计值仅约SOHO中国自定目标的近半,主要缘于双方对望京SOHO今年销售前景的不同预判。 望京SOHO占地面积11.5万平方米、规划总建筑面积52.1万平方米。潘石屹预计望京SOHO今年可为公司带来145亿元的销售贡献,在230亿元年度销售目标中占比近63%。然而高盛则预计该项目今年的销售额或仅有38亿元,对其销售前景较为悲观。值得注意的是,2012年以来该项目实际的销售数据极为惨淡。 根据北京住建委官相关数据汇总发现,截至2月13日,望京SOHO的合计签约额约47.75亿元。潘石屹透露,自去年8月开盘以来,2011年望京SOHO项目销售额为40多亿元。如此看来,40多亿元与合计签约额约47.75亿元相差无几,说明年后该项目的销售不畅。而潘石屹对外透露的SOHO中国1月销售额仅为0.7亿元。对于望京SOHO的滞销,潘石屹将此归因于主要由于去年下半年以来市场流动性开始趋紧。 继高盛看空2012年SOHO中国销售前景后。2月10日,瑞银的一份研究报告预计SOHO中国2012年销售额为166亿元,约为SOHO中国年度销售目标的72%。 2011年销售目标仅完成一半 除了2012年销售目标遭遇信任危机外,地产调控下的2011年,SOHO中国年度销售成绩单也难以令人满意。 2月8日潘石屹对外透露,2011年公司合约销售额仅109亿元,远低于年初制定的超过200亿元的年度销售目标。与2010年238亿元的销售额相比,同比下降近54%,从而结束了该公司上市后每年销售额至少77%的同比增长率。 2007年SOHO中国上市后销售额取得高速增长,2008年、2009年与2010年销售额分别同比增长92%、77%和82%。不过,2011年地产调控中断了SOHO中国一直以来的高增长率。对于2012年SOHO中国的销售前景,高盛、瑞银同样看空。 潘石屹认为,近日央行对首套房贷的表态是银根松动的信号,两会后银根可能会放松。SOHO中国CEO张欣也在多个场合表示,本轮地产调控将于两会后松动。 不过,高盛与瑞银在相关研究报告中对此提出了质疑。高盛同意SOHO中国管理层对于中央可能放宽银根,商用物业投资将大增的观点,但同时指出,一旦银根放宽,住宅市场会同样受惠,并可能优先受益。瑞银则认为,即使后期中央政府会放松银根,银根环境也难以回到2010年时的情景。 高盛同时对SOHO中国目前的销售疲软表示了强烈的担忧。去年12月8日高盛的一份研究报告对此警告说,SOHO中国从去年9月开始,整体销售已逐渐放缓。并因此下调了SOHO中国2011年资产净值的预测。 今年1月,SOHO中国销售放缓仍在继续,当月销售额仅0.7亿元。2012年年度销售目标较2011年销售额大增111%令人担忧。 SOHO中国股价较发行价缩水近四成 SOHO中国2011年销售额同比增长率转向负增长,对当事公司最直接的冲击就是股价的下跌和随之而来的资金压力。 2007年10月8日,SOHO中国上市,发行价为8.3港元,开盘价为10.1港元。而13日,SOHO中国收盘价已跌至5.18港元,仅为发行价的62.4%,上市首日开盘价的51%。 销售疲软之下,高盛仍然不看好SOHO中国股价的未来走势。2月9日高盛的一份研究报告将其股票维持中性评级,目标价定在5.91港元。2月10日瑞银的一份研究报告则将SOHO中国股票评级由买入调至中性,目标价下调10.5%至5.69港元。 破发的股价,已对SOHO中国的再融资形成了直接性影响。在2月8日的会议上,SOHO中国财务总监唐正茂就直言,如果2012年公司进行融资,不太可能会考虑通过发行新股融资,因为目前公司股价不是处于高位。而另一个影响则是销售额下降后衍生的资金压力问题,至少2011年与2012年两年的财务区间内,SOHO中国可能会遭遇入不敷出的境况。 2月8日SOHO中国举行的会议透露出的财务信息显示,2011年SOHO中国在项目收购方面的支出费高达约154亿元。其中约40亿元在2012年支付,114亿元在2011年支付,加上相关项目的建安成本,不计算相关税费,2011年全年支出额约130亿元。同期,销售额仅109亿元,单年度财务出现了支出大于收入的情况。而在2012年,SOHO中国计划投入约100亿元于土地和项目的收购,另外加上40亿元左右的项目建安成本和2011年所购项目或土地延期下来的约40亿元支出款,不计算相关税费外的合计支出额约180亿元,远高于高盛与瑞银对SOHO中国今年销售额的预计值。 据SOHO中国财务总监唐正茂透露,SOHO中国目前手中持有预售证的项目资源已达240亿元,全年可达300亿元以上。如果最终销售额如高盛预测般的117亿元,就意味着2012年末,SOHO中国库存额达180亿元以上,即使房价下降10%,库存中的存货减值就将达到近20亿元。

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